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数据解读:市场机制是对非理性投资者最好的教

2018-09-29 14:04编辑:admin人气:144


  昨日(7月24日)的嘉兴土拍市场,市场参与者们纷纷在感受到了“泡沫”—这个高悬在房地产市场上的达摩克利斯之剑之后,显示出相对理性的拍地行为。

  就在一个多月前(6月6日),嘉兴土拍市场还处在2017年“522”土拍后的余热期,市区3块涉宅土地出让,嘉兴科技城和姚家荡地块很快到达上限价格,迅速破万,进入竞配保障房环节,秀洲新区成交地块楼板价在板块中位列第二。

  与此形成鲜明对比的是7月24日的土拍,4宗涉宅地块,3宗以低溢价率成交,湘家荡地块近乎底价成交,凤桥镇地块最终因无人报价而流拍。

  一、7月24日嘉兴土拍简况

  万科以120761万元竞得嘉兴科技城2018南-016号地块,楼面价6830元/㎡,溢价率25%;

  金地以73756万元竞得嘉兴科技城2018南-017号地块,楼面价8690元/㎡,溢价率12%;

  嘉兴湘家荡投资有限公司以42725万元竞得2018南-019号地块,楼面价9112元/㎡,溢价0.04%;

  凤桥镇地块流拍:2018南-018号地块因无人报价而未成交。

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  二、“522”土拍后嘉兴土地市场发生了哪些变化?

  (一)溢价率与LBI(土地泡沫指数)双降

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  图1:嘉兴涉宅用地溢价率走势图

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  图2:嘉兴市土地泡沫指数LBI走势

  (二)外部环境更加复杂

  前述(嘉兴房地产市场:阶段性调整或已箭在弦上(宏观篇))文章中,我们对影响嘉兴房地产市场宏观面的要素进行了总结,第一是GDP的增长要求对房地产依赖度对房价的影响;第二是城市竞争力的内在潜力与房价之间的比较;第三是中美贸易战可能产生的影响;第四是土地和资金面的紧缩的影响。这四个条件都不支持嘉兴房价的持续上扬。

  近一个月以来,这种外部环境的复杂程度在增加,一方面是各类P2P平台被爆仓引发了一系列的资金链断裂事故;另一方面是央行和财政之间的博弈释放的稳杠杆的预期。这些事件对于房地产市场而言,都不是利好的消息。

  (三)关注点更加微观

  此次土拍,开发商的关注点发生了变化:

  第一,竞拍条件的影响凸显:流拍的凤桥镇18号地块,出让条件里规定:该地块内123000㎡(上下浮动500平方米)住宅建筑面积,占总建筑面积66.6%,由政府以5000元/㎡的价格回购;每套房源应配套1个停车位,由政府以20000元/个的价格回购,回购房源整体布局以整幢连片集中为原则,户型原则上以60、90、125平方米左右为主,政府具有优先购买选择权。回购面积高,回购条件复杂等因素是导致流拍的直接原因。

  第二,成本约束成为紧箍咒:湘家荡地块的起始楼面价为9108元/㎡,这一起始楼面价为目前嘉兴所有区域起始楼面价最高,比毗邻的新希望项目(起始楼面价5634元/㎡)起始楼面价直接高出3474元/㎡,增幅约62%。

  从拼尽家底关注是否能拿到地块,到关注竞拍条件、成本约束,种种迹象表明,开发商已经开始回归理性。

  三、变化背后的本质:敬畏市场机制这只看不见的手

  在地产界有一个话糙理不糙的段子——“不拿地马上死,拿了地慢慢死”,描述了开发商抢地背后的逻辑——土地是生命线。

  “522”的疯狂,正是对这种逻辑的生动演绎。开发商拼尽家底在和市场对赌,抢到地,就是抢到筹码,也就有了产生赢面的机会,这种“饮鸩止渴”的行为,与罗伯特·希勒《非理性繁荣》中描述的股市投资者的状态近乎一致:投资者们正在被冲动、从众行为、席间闲谈、直觉、新闻媒体,以及不甘人后等各种非理性因素所左右。

  然而市场规律是不以的意志为转移的,从“荷兰郁金香事件”到“黑天鹅事件”,外有“次贷危机”,内有“2015股灾”,97年之后三亚、北海等多地别墅和高档小区被荒置的景象仿佛就在眼前。市场机制是对非理性繁荣追逐者最好的教育。

  与以往不同,大数据时代给了我们提供了更多提前感知危机的线索。除了GDP、城市竞争力、中美贸易战、土地和资金的影响之外,V估价平台沉淀的基础数据(包括实物、区位和权益),GIS系统以及风险评级产品,都可以用于对城市房地产未来走势进行预测,并进行多维验证。当市场机制运行中充斥着各种非理性的预期时,中估联数据可以为市场的可持续发展发出提示和预警的声音,在中国目前的房地产市场来说,大数据+评估,将是持续发挥公正和客观作用的重要力量。

  注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心研发总监颜莉博士原创,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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(来源:未知)

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